内幕起底:房产中介是如何吃差价的?

房产中介 admin 评论

内幕起底:房产中介是如何吃差价的? 没买过房的人生,是不完整的人生。没和中介斗智斗勇过的房产专家,都是忽悠人的伪砖家。 再美的买房梦,也得过房产中介这一关。当然你可以买一手房,但只要你想换,中介都是你永远绕不过去的砍儿。 今天不讲宏观趋势,

内幕起底:房产中介是如何吃差价的?

内幕起底:房产中介是如何吃差价的?

没买过房的人生,是不完整的人生。没和中介斗智斗勇过的房产专家,都是忽悠人的伪砖家。

再美的买房梦,也得过房产中介这一关。当然你可以买一手房,但只要你想换,中介都是你永远绕不过去的砍儿。

今天不讲宏观趋势,讲点拿来就能用的实操知识,说说2015年我给父母换房时的真实案例。这一个案例中,就涵盖了中介一多半的套路,认真读完,保证你收获满满。

1、蹊跷的看房

2015年初,330新政之后,上海楼市开始启动。大力度的刺激表明,房价即将再次开启上涨。按照我一贯的秉性,绝不可能放过任何一次房价上涨的机遇,我决定给父母换房。

看房一个多月后的某天下午,我在一个小时之内连续接到4个中介的电话,说的都是中午刚刚有一套性价比超高的房子挂出来,在得知房子基本情况比较满意后,我和中介小弟急不可待的来看房,房子里接待我们的是另外一个店的中介,当时我就觉得这个事有点蹊跷。看房过程中,中介小弟对我询问房子的情况根本不了解,只是听接待我们的男中介在介绍。

房子看完后,在我的追问下,男中介开始细致介绍房子的情况:房子之前都在出租,上家70多岁,新产证刚办出来一周,原本旧产证上是老夫妻二人和儿子,但是妻子在弥留之际迷迷糊糊的留下遗书,把这套房产属于自己的40%份额留给了自己的妹妹,老头事后才得知此事,遂引起家庭矛盾,后老人为避免事态扩大,从妹妹那里买回了份额,又把儿子的名子去掉,才办理了新产证。由于产证中40%的份额刚满一周,不满两年,要征收增值税(2015年还叫营业税),而且这套房子不是老人唯一住房,还有全额个税,两项税费共约20万左右。由于这套房产影响了老人家的家庭和睦,所以老人急切的想要卖掉,远离这段伤心往事。

听完这个故事,我心头一紧,常在河边走,哪能不湿鞋,碰到有故事的房子是考验买房人能力和运气的最大难题。但是房子很满意,最最关键的是挂牌价低于市场价50万,而在当时,上海二手房房东跳价已经非常普遍,一晚上涨价5-10万都是极为正常的。在房价暴涨的上海,能碰到一套超级笋盘,即使有些许风险,我还是决定拿下。而且,必须速战速决。

看完房后,我让中介小弟第二天一早9点钟务必要去交易中心拉产调。第二天上午,我收到了小弟发来的全套产调照片,仔细查看没问题后,中午我利用单位2小时的休息时间,去这套房子的隔壁邻居和小区门卫保安处了解了房子的历史情况,在确定没有重大问题之后,我让中介小弟约上家房东晚上7点面谈。

2、险象环生的谈判

晚上7点我带着银行卡来到店内,上家却没有来,来的是昨天首次看房时给我们介绍房子情况的那男中介,他属于另外一家连锁中介。然后我、这位男中介、经理和小弟4个人展开了长达4个小时的谈判。

男中介首先表明自己的身份为上家房东全权委托的独家代理人,并拿出了自己和上家签署的独家委托协议,说这套房子的钥匙就在他手上,所有的看房谈价等全部都由他一个人来操办,其他所有中介带看也要和他约,所以上家是不会现在出现的,要等到网签合同付首付那天才会到场。

说实话,我买过那么多次房子,还是第一次碰到见不到房东的独家委托代理,毫无疑问,风险还是很大的。在那一瞬间,我脑中闪过很多种可能性:万一中介卷款逃跑呢?万一中介一房多卖呢?万一上家不承认中介谈判的价格呢?但是,想要捡笋,大发1分11选5必须自己全力克服。

我悄悄的打开了手机的录音功能倒扣在桌子上。我先要求那个代理中介从头一五一十的把房子的过往情况重新复述了一遍,目的就是在没有上家在场的情况下,中介作为代理人,他的表述就是全权代表上家的,如果他在房屋的过往情况上存在故意隐瞒和欺诈行为,我可以用录音为自己留好证据。因为我只有到签合同时才能见到上家,付定金的时候只能凭这个中介代理的说辞来判断事实,而且,这套房屋还有40%的份额是老人从小姨子那里买来的遗产份额,这么复杂的事实很有可能隐藏着不为人知的真相,此时录音也是最好最有效的保护手段。

谈判开始,代理中介就开始表述房子如何便宜,房龄如何新,环境如何好。同样,作为老手,我开始挑毛病,找缺陷,谈房产政策,讲房价走势,简单几轮过招之后,大家都能体会到对方的诚意,而且谁也无法忽悠到谁,毕竟都经验丰富的老手。

房子的挂牌价本身是低于市场价50万的,但是还有额外的营业税和个税,上家的初衷是要求下家来承担大发1分11选5税费。但是,由于这套房子涉及到遗产过户,老人购买小姨子40%产权份额,而且,是否还有房产税,大发1分11选5税费根本不是代理中介现在自己一个人就可以清清楚楚算出来的。我本能的认为,这种算法是否合理,是否符合交易中心税务窗口的计算法则,本身就值得怀疑。如果我现在承诺承担上家所有税费,万一过户时税费大幅增加,而不是中介代理算出来的20万,这个责任如何算呢?而且,如果加上税费,这个房价基本就没有太大竞争力了。因此,我坚持要求,税费各自承担,我只承担2%的中介费,将可能的风险降到最低。在我的据理力争下,代理中介让步了,同意去和上家商量,尽量说服上家同意。

然后,代理中介提出,如果他帮我说服上家来承担这20万的费税,就相当于帮我节省了20万,是否可以给他和这家成交中介好处费?我随即表示,如果他可以帮我说服上家税费各付,我愿意给在场的他们三个中介每人5000元红包。因为,我对整个板块的二手房市场非常熟悉,这个价格已经非常低了,如果还能够逃掉20万(或许更多)的税,那可是天上掉下的大馅饼啊。区区15000元真心不多,也算是激励他们三个了。不过,与经理和小弟感激的状态不同的是,代理中介似乎嫌这个红包不够大。

之后,代理中介开始了他的计划。他说,这个房子他帮上家老人打理了很多年,租客都是他找的,租金都是他代收的,房子的维修整理都是他负责的,老人从来都没有来过。他小心谨慎的细心维护着与老人的这种合作关系,老人已经把他当成自己的孩子一样信任了,而且他每个月都会与老人一起喝点小酒联络感情。这次老人卖房也听取了他的意见。总之,老人对这个代理中介是极度的信任。即使在房子刚挂牌的第二天就有其他中介获取了消息联系到老人,老人仍是不予理睬,让他们直接找这个代理中介谈。

正因为代理中介获得了这种超脱的信任,他才能有机会为所欲为。他提出,他可以帮我在我们已经谈好的价格基础上再往下谈,但是,谈下来的价钱是属于他的,前提条件就是,他帮我谈成税费各付。打个比方就是,如果我目前同意以100万购买,税费各付,但是如果中介代理说服上家以70万签合同,那么,这30万的差价我要返还给他。

凭我这么多年的经验和对周边房价的精准把握,我认为,这个价格不可能还有下降空间,他们根本做不到,除非,除非,除非上家是个傻子!!!

此刻,我才看透了这个代理中介的底牌,他根本不在意那5000元红包,他之所以作为这套房子的独家代理,真正的动机和利益驱使其实是这个差价。

我灵机一动,说不行,我的理由是,我之所以买这套房子就是因为挂牌价低,如果还要我承担税费,那么这房子就没有性价比可言,我就不买了,现在反而用这个税费来当做筹码和我谈,我不同意。

代理中介见我十分强硬,便主动提出刚才我承诺给他的15000红包他不要,以此作为补偿。此时,我想既然他早已有计划要吃差价,那么刚才向我要的红包就根本是在敲竹杠,这钱我得拿回来。

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